建造单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年我国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政办理局同意树立的一家房地产开发、出售为一体的归纳性开发运营企业，公司下设办理部、技能部、财务部、工程部、出售部等，现有职工26人，其间高级职称1人，中级职称7人，

　　公司担任人吴小平先生于1990年开端触及房地产,并于次年注册树立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总修建面积60余万平方米的中、高级住所，总开发套数5000多套，出售成绩一向杰出，曾创广州市花都区楼盘出售之最，是广州市花都区交税先进民营企业，花都区经济开展先进企业，公司董事长吴小平先生也屡次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的首要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建造才能较强”。

　　2006年3月，由衡阳市委领导带队查询组一行5人亲赴广东对湘江景色带南段建造意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的查询并观赏了其开发建造的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。经过查询共同以为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具有项目建造开发资质，并彻底有才能把湘江东岸景色带南段建造成为抱负中的人文调和小区。

　　衡阳富邦升辉房地产开发有限公司具有财物2.4亿，其间已具有土地运用权面积为238亩，按每亩70万元评价（已完结征地拆迁）近1.7亿，别的景色带建造出资7521万元。

　　依据国家有关方针、法令、法规、规程、标准，对湘水明珠寓居小区一期(1、2、3号楼)项目建造的意图、必要性、项目区域概略、项目规划方案及建造内容、项目建造安排办理、项目投标方案、出资预算、融资方案与效益剖析、财务剖析、项目风险剖析等方面进行全面证明和研讨。

　　当时，我国国民经济运转正处于一个特别开展时期，为了促进国民经济的稳步健康开展，必定要求扩展内需，优化消费结构，把住所建造作为推动国民经济开展的支柱工业之一。依据国家统计局的剖析和研讨，房地产对国民经济的拉动效果约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的奉献率还将逐渐增大。

　　依据国家有关部分的剖析和猜测，我国居民住所现在正在从生计型向舒适型方向改变，到2008年，我国乡镇居民人均修建面积将抵达22平方米，均匀每户具有一套功用底子彻底的住所，住所消费占整个消费的比重将抵达15%，城市化水平将进步到36%左右。我国居民住所的近期开展方针是户均一套、人均一室，力求2010年抵达人均修建面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

　　正因为房地产出资的带动效果较大，国家为推动我国国民经济的继续健康稳定开展，将修建业列为国家的支柱工业之一。因而，本项意图建造是国民经济开展的需求。

　　2007年12月24日，在湖南省各派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新式城市群建造及工业开展思路与对策研讨总陈述》中，提出要把“3+5”新式城市群打造成为功用互补的高新工业集合区、开展布局合理的新式城市绵绵区、中部抢先的现代大商业区、环境美丽的归纳生态区。

　　衡阳作为“3+5”新式城市群建造的中心城市之一，其经济开展速度在湖南区域经济中的抢先方位愈加杰出，对全省各地甚至中南区域都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群开展建造的环境下，衡阳市委市政府提出要杰出衡阳城市形象修建，进步衡阳城市层次，加强城市辐射功用的方针。依据湖南省住所与房地工业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住所，使乡镇人均住所修建面积添加到30.18平方米。

　　现在，衡阳市的人均住所面积偏小，并且寓居条件也比较差，与湖南省住所与房地工业开展规划相差甚远。因而，改进衡阳市公民的寓居条件现已成为衡阳市政府特别关怀的问题之一。一起，跟着衡阳经济的开展和公民日子水平的不断进步，人们对寓居环境等方面的要求也越来越高，近年来施行的房地产开发建造便是为了使衡阳城市居民的日子环境、寓居环境不断得到改进。

　　湘水明珠寓居小区一期(1、2、3号楼)项目契合衡阳城市建造总体规划，遵从了 “3+5”城市群建造的开展战略，对加速乡镇化进程，美化城市空间，发明新的城市景象，进步城市层次都具有活跃意义。

　　因为我国现在正处于经济结构的调整时期，部分职业职工下岗再作业也就在所难免，广开作业途径，处理公民的日子与作业问题已成为当时各级政府的头等大事。而出资、消费、出口是国民经济添加的原动力，因而国家固定财物出资的方针仍然是继续坚持出资总量的稳定添加，以发明更多的作业机会。

　　据有关权威人士测算，我国GDP每添加1个百分点，全国可新供给80多万个作业岗位，而住所出资每添加10%，大约能够拉动GDP添加0.5个百分点，则可供给40多万个作业岗位。因而，住所建造出资的添加关于添加社会作业机会有着不行忽视的效果，而本项目作为衡阳市要点产品住所建造项目工程之一，将为添加衡阳市当地社会作业岗位作出必定的奉献。

　　本项目坐落衡阳市湘江东岸南段，总占地上积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江景色带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市闻名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,间隔衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，天然环境优胜，路途交通便当。

　　湘水明珠寓居小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地上积20,936.7平方米的土地上，建造总容积率为2.63，建造密度为24.4%,总修建面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住所房（其间住所面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下泊车场面积10,842平方米）。

　　湘水明珠寓居小区一期(1、2、3号楼)建造项目是“湘水明珠”房地产开发项意图一部分，该项目分城市根底设备建造（沿江景色带）和商住所开发两部分进行，项目以修建、天然与人调和为理念，旨在打造显贵、健康、运动、休闲、生态、摄生的水岸日子。

　　为了加速招商引资力度，加速衡阳城市根底设备建造，促进经济社会可继续开展，把衡阳建造成为区域性中心城市，珠晖区发动了湘江东岸南段沿江景色带堤路工程的建造。经查询，在我国2006年我国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行出资建造，并树立了衡阳市湘江东岸南段建造调和领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部分的领导及珠晖区担任人担任成员。将东岸景色带南段建造项目归入省、市要点项目。

　　考虑到该项目出资大、建造周期长，带来的经济效益及社会效益显着，对该项目享用相关优惠方针，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建造工程施行细则》的告诉，该告诉第五条规则用地操控规划。

　　“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地规划内，依据出资方从事根底设备建造的出资额加20%的回报率确认补偿用地上积，作为出资方的开发用地，由市规划、疆土资源等部分经依法同意后将用红线划归出资方实施操控开发”。第六条规则了东向用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价获得土地运用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件履行，整宗土地采纳挂牌方法供地，市天翔公司（原三机厂）、市住所公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地归入出资方的总体开发，市建衡实业有限公司归入湘江东岸南段堤堰路及东厢土地的归纳开发。

　　项目开发商已合法获得本项目土地运用权，各项建造手续正在申办中。剖析测算进程假定本项目在土地获得、立项、开发建造、出售等方面均遵从国家及衡阳的房地产项目开发程序及规则。

　　衡阳市房地产商场正处于开发高潮时期，竞赛日趋白热化，因而需求实在考虑商场容量和商场出售节奏；在建造进程中，需求严厉操控工程本钱和办理本钱。

　　充分运用地块区域优势和景象资源；与闻名专业规划公司、中介顾问公司协作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；拟定合理的商场营销方案，扩展媒体宣扬，注重营销推行，确保出售资金回款。

　　2007年全年国内出产总值246,619亿元，比上年添加11.4%。分工业看，榜首工业添加值28,910亿元，添加3.7%；第二工业添加值121,381亿元，添加13.4%；第三工业添加值96,328亿元，添加11.4%。榜首工业添加值占国内出产总值的比重为11.7%，与上年相等；第二工业添加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三工业添加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

　　固定财物出资添加较快全年全社会固定财物出资137,239亿元，比上年添加24.8%。在乡镇出资中，榜首工业出资1,466亿元，比上年添加31.1%；第二工业出资51,020亿元，添加29.0%；第三工业出资64,928亿元，添加23.2%。

　　全年房地产开宣布资25,280亿元，比上年添加30.2%，其间产品住所出资18,010亿元，添加32.1%。产品房竣工面积58,236万平方米，添加4.3%。产品房出售面积76,193万平方米，添加23.2%，其间产品住所69,104万平方米，添加24.7%。

　　中心经济作业会议将2008年的调控方针业坐落紧缩，为“避免经济添加由偏快转向过热、避免价格由结构性上涨演变为显着的通货膨胀”，2007年12月8日，央即将存款利预备金率进步一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规则第二套房贷以户为单位；12月国务院宣布禁令：乡镇居民不得到乡村购买小产权房，继2004年以来，国家出台的宏观调控方针频率之高，调控力度之大，史无前例，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控办法，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率继续涨高，一起各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上方针对冲击房地产投机，消除房地产泡沫，确保房地工业的健康稳定开展发生了巨大的效果。

　　2007年，衡阳市完结出产总值（开端核算）823.51亿元，添加15.3%。其间榜首工业添加值201.4亿元，添加 4.1%；第二工业添加值335.43亿元，添加20.2%；第三工业添加值286.68亿元，添加17.3%。按常住人口核算，全市人均出产总值12287元，比2000年添加213.8 %，翻了一番。

　　近五年，是衡阳经济开展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，添加到2007年的823.51亿元，年均添加速度抵达11.99%。经济结构发生显着改变，第二工业比重上升，2007年二工业占GDP的比重抵达40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一工业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。首要经济结构比重见图2。作业再作业成效显著。年末作业劳动力397.5万人，新增作业人员5.75万人，其间乡镇新增作业人员5.61万人，其间下岗赋闲人员再作业4.19万人。安排乡村劳务输出5.3万人。年末乡镇挂号赋闲率为4.3 %，作业局势坚持稳定。物价总水平温文上涨。

　　全年居民消费价格总水平连年初上升5.27个百分点，其间,服务价格上涨1.23个百分点。产品零价格格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房子出价格格上涨5.49%，其间产品房出价格格上涨7.23%。安全出产局势好转，全年共发生各类安全事端864起，同比下降14.88％；逝世242人，同比下降26.89％；亿元GDP出产安全事端逝世率为0.55，路途交通万车逝世率10.1；煤炭百万吨事端逝世率8.3；工矿商贸企业十万从业人员出产安全事端逝世率3.75，四项安全出产事端逝世率均比上年有较大起伏的下降。

　　2007年，衡阳市人口和方案生育作业稳定开展。年末全市户籍人口728.83万人，其间乡镇人口300.43万人，添加11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口逝世率6.32‰，人口天然添加率5.00‰。城乡居民日子继续得到改进。2007年衡阳市悉数职工年均匀薪酬17673元，月均匀薪酬1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年添加16.54 %；扣除物价要素，实际添加10.7%。农人人均纯收入4885元，添加14.53%，实际添加8.8%。城市居民人均日子消费7608元，比上年添加15.3%，扣除物价要素，实际添加9.5%；乡村居民消费3554元，添加14.02%，实际添加8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入状况见图6和图7。社会确保作业稳步推动。

　　年末全市五项社会稳妥扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老稳妥清欠），付出各项稳妥待遇20.98亿元。其间企业养老稳妥新增参保人数3.74万人，参与社会养老稳妥人数65.45万人，其间职工数46.22万人，离退休人员19.35万人；参与企业改制稳妥的单位155家，参与赋闲稳妥的职工人数13.04 万人；底子医疗稳妥的参保人数达50.87万人，新增4.61万人，其间职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参与工伤稳妥人数22.12万人，参与生育稳妥人数35.09万人。居民享用最低日子稳妥的方针共有20.18万人，城市居民收取赋闲稳妥人数0.89万人，底子做到应保尽保。

　　2007年，衡阳市固定财物出资较快添加，出资结构进一步优化。全社会固定财物出资完结227.9亿元，比上年添加28.3%。从工业投向看，榜首工业出资3.4亿元，与上一年相等；第二工业出资114.9亿元，添加52.4%；第三工业出资109.6亿元，添加10.8%，工业投入显着加大。全年工业完结出资114.9亿元，比上年添加53.3%。其间制作业完结出资82.1亿元，占工业出资的比重为71.5%；电力、燃气及水的出产供给业完结出资8.5亿元，占工业出资的比重为7.4%。社会作业和根底设备出资均有大起伏的添加。房地产开宣布资稳步添加，全年完结出资额23.5亿元，添加41.7%，最近五年是衡阳出资额添加最快的五年。

　　主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文明教育中心，交通便当、配套完善，商业气氛稠密，增值潜力及出资价值大，土地本钱较高，首要以中高级次的高层住所、商铺为主、出价格格遭到规划和修建规划水平的不同，住所在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。

　　首要特征：市区中心方位，规划较小，占地上积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，寓居环境一般，小区景象，面积以中、大户型为主，价格多为1800-3000元/平方米左右。

　　华新开发区坐落衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政作业性单位均已入驻该片区，已构成必定的规划，政府机关搬家作业已底子完结，区域的后发优势现已开端表现，片区商场将具有较大的开展和潜力。衡阳市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建造现已完结，日子配套设备正在逐渐完善，日子便当程度不断进步。因为片区具有杰出的区位优势和美丽的片区环境，现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。

　　首要特征：遍及的楼盘规划比较大,层次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言规划比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在平等层次的状况下，出售速度比其它几个区快。

　　相对其它几个区域而言，立新区尽管离老城中心区比较近，但感觉比较偏远，区域形象欠安，规划欠好，小区层次遍及比较低，建造速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、日子配套也未彻底上来，并且层次不高，短少底子的日子配套设备，日子的气氛远未构成。

　　首要特征：片区商场在售楼盘少，先天条件短少，推出楼盘一般中低层次，首要经过价格优势抢占商场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。

　　江东板快前期给人的印象是城区较老、凌乱，短少大型根底配套设备，可是跟着这几年的大型市政配套建造，尤其是沿江路景色带的建造，区域内的美化空间、寓居环境等都大大进步，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。

　　首要特征：前期楼盘少，层次低，规划少，楼盘实质一般中层次以下，遍及价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，跟着景色带的建造，沿江路将开展成为衡阳的豪宅地标。

　　从上面的图表数据中能够看出，衡阳房地产出资总共呈现两次较大起伏的添加，一次是2003年，一次是2007年。2003年开端呈现房地产出资的热潮鼓起，也能够说是华新开发区的正式发动，而2007年将这种热潮面向了高峰。出资的热潮源于商场需求的策划，两者呈现着杰出的添加气势。

　　从近几年的数据来看，咱们剖析其房地产出资添加，2006、2007年是衡阳房地产出资的快速添加年，快速的出资添加来自于衡阳房地产商场需求的进步。从造访的楼盘看，许多都是2006年就开端兴修的项目，只经过1-2年的出售，项目就底子售完，标明出售速度大大进步。

　　2007年，不管是施工总面积和新开工面积都添加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与商场出资呈现着显着的正比递加联系，2007年能够算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。

　　④ 产品修建造计水平的进步，不管是立面规划、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常显着的优势。

　　1）房地产开宣布资添加回落。当时房地产开宣布资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年削减，增量资金慎重入市。别的，调整住所供给结构的办法将进一步减缓已同意项意图出资节奏。房地产开宣布资增速将低于全社会固定财物出资增速。

　　2）住所供给结构调整加速。依照国家调控方针的要求，套型修建面积90平方米以下的住所供给将大幅添加，中低价位、中小套型一般产品房的土地供给也将大幅添加，大户型住所建造与供给遭到相应约束，中小套型一般产品住所将逐渐成为房地产商场的主流产品。

　　3）土地供给将进一步紧缩。继续履行从严从紧操控新增建造用地的方针，住所用地中增量地供给将愈加困难，存量地供给仍会坚持添加，但供给总量将削减。房地产出资需求削弱，将缓解土地供求的对立。

　　对衡阳房价的走势，现在遭到宏观调控方针、CPI指数继续的攀高居民日子压力加大、股市动乱跌至3000点以劣等状况的影响，楼价添加气势将相对放缓，可是总体上仍然呈现添加的气势，首要是因为土地本钱的添加，修建资料的价格添加，人工薪酬的进步，直接导致开发本钱的大起伏进步，所以2008年楼市房价仍然有必定的上涨空间。

　　本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口很多,交通兴旺,但湘江以东尚没有一个具有必定规划的高级商住小区,在这儿作业和经商的人许多,火车站、校园、医院、幼儿园、工厂、产品运营与批发等聚集在这儿，人流量非常大。人们物质日子的不断改进，带来消费的添加，人们对住所的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与景色美丽的沿江景色带唇亡齿寒，南至望江路与闻名的东洲岛隔河相望，项目将运用其“傍水依城”的杰出生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态演示小区，以立异的开发理念和寓居日子方法打造衡阳高质量、高标准、不行仿制的江景住所，使得沿河而居成为衡阳公民寻求新日子的时髦，成为寻求高质量日子的一种必定。

　　衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制作有限公司）是集科研、规划、制作开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开端研发卷取机卷筒，经过四十多年的开展，成为卷取设备的专业化出产企业，能出产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材出产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地上积26000平方米，固定财物1亿元。年产值达2.5亿元。

　　该企业有超越十年未建造过单位住所，职工及家族近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，估计可购房800-1000套。

　　衡阳铁路体系，包含中铁五局职工及家族近5万人，现在会集寓居在珠晖区平缓乡、苗圃一带，寓居环境较差，交通不便当，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主力客户群。

　　项目毗连衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，首要散布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发商场，具有大批有购买实力的运营商家及商铺业主过万人，现在都住在江东，大街狭小，并且遍及家庭人口很多，寓居空间不行，急需添加物业处理亲人寓居问题。

　　珠晖区校园很多，从小学到大学皆有之，如珠晖区试验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技能校园、衡阳财务校园等等，从业教师近万人，并且校园教师待遇较高，具有较强的购买才能。

　　珠晖区公务员体系，包含企作业单位职工近万人，该部分客户首要考虑就近作业就近上班，但因为江东短少大型的优质物业，不能满意他们改进寓居环境的底子要求，而湘水明珠的呈现彻底改变了这种为难的局势，本区公务员必将置业的目光从江西从头搬运到江东。

　　现在湘江边甚至整个衡阳，大型规划的社区都罕有，特别是别墅社区，关于在外作业的衡阳籍人士回家园购房，必定挑选景象好质量高的规划社区，作为湘江边仅有的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘平缓等人作为湘水明珠的准业主，对项目内涵质量的进步是更大的促进。

　　衡阳人具有很激烈的恋土情结，外地成功人士遍及乐意在当地置业，一方面是为了改进爸爸妈妈的寓居环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的寓居环境。

　　“寓居乡村向城市搬运”，这是遍及大都县市以下居民的愿望，其间部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的出售也将起到很大的促进效果。

　　衡阳房价现在在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产出售均匀价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡，有着极大的增值空间，将会招引各地有眼光的人士前来购买。

　　本项目暂时未作任何广告宣扬，现已有近500批客户慕湘水明珠景色带的名声前来公司作挂号，希望能榜首时间购买到湘水明珠的房子。出售部方案在项目开盘行进行为期3个月的蓄客期，方案储藏客户3000批以上。

　　l 开盘后一个月内，即至2008年11月底，完结总出售使命的50%，约186套住 宅，出售金额约9000万；

　　l 开盘后三个月内，即至2009年1月底，完结总出售使命的70%，约260套住所，出售金额约1.4亿；

　　l 开盘后六个月内，即至2009年4月底，完结总出售使命的80%，约298套住所，出售金额约1.60亿；

　　l 开盘后九个月内，即至2009年7月底，完结总出售使命的90%，约335套住所，出售金额约1.8亿；

　　l 开盘后十二个月，即至2009年10月底，完结总出售使命的100%，约372套，出售金额约2亿。

　　许多业内人士以为，衡阳现在房价水平处于全省中等水平，经济开展潜力大，在未来适当长的一段时间里，将有比较好的生长空间，2007年10月下旬，由省建造厅、统计局、疆土资源厅、发改委、我国公民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南查询总队等部分在长沙举行的全省前三季度房地产商场联席会议上得悉：全省产品房住所均价为2291元/平方米，衡阳的均价为1972.9元/平方米，低于全省均匀水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度产品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建产品房均匀出价格格为1562元/平方米以上。郴州城区新建产品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房子均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。

　　在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的讲话中发现，衡阳房地产开展分为三个阶段：90年代至2001年为榜首极点，这一阶段首要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发职业发生天翻地覆的一个重要阶段，也是编写衡阳市房地产开发职业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完结开宣布资61.29亿元，完结土地开发面积117.81万平方米,竣工房子面积434.39万平方米,完结产品出售额33.29亿元。2007年开端进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的开展后，已向质量、人文、寓居等高端方向开展。

　　经过前面两个阶段的预备，许多业内人士以为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且现已在现在楼市上表现出来了。一是房贷新方针举高门槛，开发企业融资本钱添加，天然促进房子价格上涨；其次是自身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，进步了修建本钱；第四是跟着人居环境和小区规划的日益完善，房子本钱上涨；最终城市改变带来了较大的有用需求促进房地产职业的开展。这些要素将让衡阳房价面对快速迸发的到来。2007年6月份时，衡阳产品房均价为1972.9元/平方米,但到年末现已打破2000元/平方米,上涨气势迅猛。

　　依据衡阳业内人士商场查询，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江景色2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。

　　依据本项目住所和商铺猜测出价格格，标准层住所完结出售均价不低于2700元/㎡；其间1号住所楼出售均价2800元/平方米，2号住所楼出售均价2650元/平方米，3号住所楼出售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共泊车场3000元/平方米，3号楼一层商铺出售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺出售均价5000元/平方米，本项目猜测出售总收入为65913.423万元，详见附表五《出售收入及税金预算表》。

　　本项目拟在价格战略上采纳低开高走的定价战略面向商场。该项目价位有较高的上涨空间，增值的潜力很大。本项目将确认以下推行战略：

　　包含衡阳日报、衡阳晚报，归于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推行既可。

　　当地几个电视台收视率不高，首要用来开盘和新品会集投进。电视广告是仅有的动态广告渠道，值得周期性的高密度投进。

　　开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告会集宣扬湘水明珠，增强前期挂号客户数量，扩展蓄客量，为开盘出售一半做好蓄客预备。开盘当月，公司会合作景色带竣工，举行各种活动，扩展在衡阳的闻名度，加以促进出售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林敞开，加大广告投进力度。

　　本项目总占地上积20,936.7平方米，总修建面积为65,913.47平方米，建造总容积率为2.63，建造密度为24.4%,建造内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住所房（其间住所面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下泊车场面积10,842平方米）。

　　本项目坐落衡阳市湘江东岸南段，总占地上积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江景色带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市闻名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,间隔衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，天然环境优胜，交通非常便当，是一个抱负的商业、住家的风水宝地。

　　本项目开发建造的土地坐落衡阳市珠晖区荷花坪154号区域，面积为20,936.7平方米。经衡阳市公民政府国用（2006）第A102843号疆土运用证同意为乡镇单一住所用地。

　　衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着陈旧宕层构成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的赤色丘陵台地，构成典型的盆地局势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西绵绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中心，其东西两边都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。

　　整个地势由西南向东北复合歪斜，而盆地由四周向中部下降，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘环绕，中部平、岗丘交织。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积散布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。

　　东北部除南岳衡山外，一般地上高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只需39.2米。整个地势比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪水393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，顺次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。

　　衡阳资源丰厚，物资很多，开发远景诱人，是全国闻名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰厚，在国内外占有重要方位。

　　依据《我国地轰动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地轰动峰值加速度分区（g）＜0.05，地轰动反响谱特征周期为0.35s，对照地震底子烈度＜Ⅵ度，属弱震区。

　　衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季清楚，光热足够，全年均匀气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，天然资源极为丰厚。

　　衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条巨细河川呈树枝状散布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其间地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特征一是本地地表水的区域散布差异较小，多年均匀径流深度的改变规划在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总聚集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源现在只运用了3亿立方米。

　　衡阳交通兴旺，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要方位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建造的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，均匀日抵达、发送货列1.2万辆。公路纵横交织、疏通无阻，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、衔接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运送便当，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，终年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花世界机场约170公里，行程约2小时。

　　衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运送方法的衔接点，也是物流的集散地，这儿的水运资源也非常丰厚，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力开展水路运送，尽力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓根底设备下手，实在加强水路航道港口建造，完结了质的腾跃。

　　风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上清水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽广之地,水脉漫长而流远,全体呈江水环抱之势,处态非凡,俯视广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。

　　本住所开发项目坐落衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠景色秀丽的湘江景色带，东至规划中的小区小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市闻名的东洲岛隔河相望,今天的东洲岛，森林茂盛，桃红柳绿，卷烟旋绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳六合之灵性，培育旷达之胸襟。临江观岛，画中有诗，天然日子，这正是我国人所寻求的抱负居家之地。

　　本项目所在地地势平整，不占用城市主干道，无需大规划拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设备配套完善，承当施工使命的施工部队，只需满意施薪酬质的企业就能完结施工使命。而湖南省满意资质要求的企业有几十家，施工部队不成问题，施工所需场所、施工路途、用水、用电均已满意，故施工条件较好。

　　本项意图建造契合衡阳城市建造总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，遵从了衡阳市政府城市建造的开展战略，其对加速乡镇化进程，美化城市空间，发明新的城市景象，进步城市层次都具有活跃意义。现在，衡阳珠晖区现已树立了衡阳市湘江东岸南段建造调和领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部分的领导及珠晖区担任人担任成员，考虑到该项目出资大、建造周期长，带来的经济效益及社会效益显着，区政府下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建造工程施行细则》的告诉，将本项目归入省、市要点项目，，享用区政府给予的有关有关优惠方针。

　　湘水明珠，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆天然禀赋，属居家摄生之风水宝地。项目所在的“湘江东岸景色带南段工程”归于衡阳市政府要点打造的“历史文明长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文明，成果区域仅有性大规划江景文脉大宅社区。

　　项目修建造计由全球闻名的“澳大利亚汤臣邓肯修建造计事务所”接受，该规划公司触摸项目初期，即被衡阳所蕴藏的厚重文明所信服，即付倾囊之力用修建的方法让湘水明珠所发明的光辉得以连续、敞开的光辉得以进步。在修建造计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民的日子习惯，运用地势，让修建楼栋合理布局，充分坚持景象的均好性、通风及采光的天然疏通，并且每栋均具有宽绰楼距离，使每一户均能享用开阔视界和捕捉天然生成禀赋的天然美景。

　　在项目全体规划上，以西方修建特征为蓝本，交融东方寓居理念，倾力打造世界日子标准社区，为业主营建高层次、高质量的寓居气氛。

　　湘水明珠寓居小区一期(1、2、3号楼)项目以修建、天然与人调和为理念，旨在打造显贵、健康、运动、休闲、生态、摄生的水岸日子。在住所的规划理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进规划理论，力求将欧洲经典艺术的大气、显贵与东方文明的“天人合一”理念有机结合，将调和日子气氛的营建融入社区文明建造的精力层面。

　　本项目总体规划抢先于湖南和衡阳很多大盘规划，力求表现开发商开展视界的前瞻性和产品开发的可继续性，总占地上积20,936.7平方米，总修建面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代崇高日子和东方传统人文精力特质，着重人和人的往来，动态有机结合，社区泊车方法的多元化，日子形状的多样化，用公共、商业与文明、文娱修建与寓居社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地工业高端，对市民挑选居所的审美趋向和日子方法发日子跃的影响，在规划上采纳低密度、低容积率、高美化率的操控方针，注重小区生态环境的刻画和人文环境的培育，力求将项目开发建造成为一流的、具有大规划崇高社区特征的演示性住所小区。经过别具特征的物业服务，向人们诠释“新寓居文明”的阳光理念。

　　① 独具特征的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，方法各具特征的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住所概念。寓居方法从有限的室内寓居空间跟着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真实做到景象的均好性。

　　② 更多的广场和美化敞开的空间。小区内曲径通幽、步步为景，规划了地下阳光车库，即便在车库里也能够看见如画的园林景色，并构成独具特征的下沉景象，使整个空间错落有致。

　　本项目物业类型以高层住所为主，接近景色美丽的湘江边安置联排住所水岸岛居，一起工作性质的高层公寓，物业类型较为多样。

　　本项目商业类型彻底，既有临街商业街，又有会集商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主进口的设置，构成人流会集、商业气氛稠密的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业气氛。

　　① 依照“以人为本”的修建造计理念，表现休闲、精约的修建风格，将新古典美学的精密、质感、厚重和美感充分表现。

　　① 在修树立面上选用欧洲古堡的色彩，用杂乱的线条曲线表现出美丽、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文明砖加以点缀，让修建多了点欧式的古拙和深重，又尽显显贵、高雅，渗透奢华的规划哲学

　　② 修树立面表现高雅细腻的新古典风格，选用大标准的阳光天台，经典的三段式立面，在适意、浪漫中透露出高雅显贵的艺术气味。

　　② 充分考虑衡阳的气候特征，在平面布局上着重南北通透，力求安排穿堂风，明厨、明卫，进步日子质量。

　　④ 户型规划新颖，添加层次空间，契合当时及未来的商场需求，进步卖点。如：阳光电梯厅、空中内院子、大阳台和飘窗等。

　　结构的安全等级二级，规划运用年限50年，抗震设防类别丙类，地基根底规划等级丙级，地下室防水等级二级。

　　6层以上的多层住所选用框架结构，4-6层的多层住所依据地质条件和是否有地下车库，确认选用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。

　　地下车库层盖结构选用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板选用加设次梁的梁板结构，以削减楼板的跨度和厚度；梁选用反梁方法，以满意修建空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。

　　小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧柳树路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满意小区用水量要求；压力能确保小区低层修建的压力要求。

　　小区室外消防给水管网成环状安置，管径DN150，并别离从星沙大路及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按标准设置室外消火栓。

　　为遵从履行国家节约动力、开发运用新动力和可再生动力、保护环境的法规和方针，改进湖南省寓居修建室内热环境，进步采温暖空调的动力运用功率，依据中华公民共和国职业标准《夏热冬冷区域寓居修建节能规划标准》，JCJ134-2001拟定的标准为依据。

　　3、墙和房顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，确保其内表面温度，不低于空气露点温度并削减附加传热丢失。

　　全年气候的底子特征:上半年气温连续近10年来一向偏高的特征，首要原因是冬天偏暖，而春季气温也再三偏高。上半年气温底子趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物耕种非常有利，一起对人类及各种生物的日子规则发生必定影响，对环境有极大影响，例如:留鸟提早北归、作物过早发芽等。

　　入春后降水较会集，给春收和春插带来必定影响。下半年气候底子趋势：夏秋季节雨水充分，比较凉快，旱季完毕不显着，与上半年的暖冬事情有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常改变的重要表现。全年均匀气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。

　　全市年极点最低气温-2.9℃,呈现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都呈现低于0.0℃的极点最低气温,其间市区极点最低气温-1.3℃。全市极点最高气温38.7℃,呈现在衡东(7月3日),市区极点最高气温为37.7℃(7月3日)。全年极点最高气温≥35℃的高温日23(祁东) ～32(衡山)天,北部多于南部。依据气温等级区分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。

　　依据检测成果，建造区域内的SO2 、NOX 污染程度细微，TSP亦未超支，大气质量现状底子符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

　　① 建造项目污染防治的处理设备应与主体工程一起规划、一起施工、一起投入运用，各类污染物经处理后契合国家和长沙市有关排放标准。

　　本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水别离排至市政路途上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，修建屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水别离排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

　　高低压变配电尽可能选购低噪声及低轰动的设备，在轰动设备的根底上设置减震器，必要时可对相关部位采纳隔音处理。

　　各类水泵独自设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上装置可绕曲橡胶接头，出水管上装置止回阀。

　　小区的固体抛弃物首要是日子废物，小区建造废物搜集点，安置在穿插路口，便于居民投进废物，别的在小区内主干道及公共场所配备废物筒，这些废物将由物业办理公司派专人担任搜集，送到城市废物站处理。

　　以科学开展观和构建调和社会的重要思想为辅导，坚持安全榜首，预防为主，归纳治理，坚持安全施工，以确保项目施工人员的生命财产安全为底子起点，以遏止重特大事端为要点，以根绝人员伤亡为方针，倡议安全文明，健全项目安全办理制度，履行安全职责，树立长效的安全机制，坚持安全消防与修建工程一起规划，一起施工，一起投入运用。

　　①挑选先进、经济、节能、高效的安全技能、资料、工艺和设备，确保施工进程的实质安全，从源头上消除事端隐患。

　　③树立项目安全出产监管体系，立异安全出产监管方法和手法，进步安全出产监管法律配备水平缓法律才能。

　　本项目防火规划原则是从总平面布局，修建平面安置、细部结构、设备等各方面统筹考虑，全面满意消防及安全施工、运营的需求。

　　本方案严厉遵从国家有关标准，首要满意与相邻修建的防火距离，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上分散口，并确保很多人流的快速、快捷集散。规划充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等首要消防设备的可能性。

　　室内消防应严厉依照《修建物内部装饰规划标准》（GB50222-1995）履行，依据功用和所在方位不同，选用不同的装饰标准，所选资料均为非焚烧体或难焚烧体，且均能满意标准要求的耐火极限。

　　小区内的各栋每层均按标准要求设置室内消火栓体系，选用SN65型室内消火栓带发动按钮，确保设置距离不大于50米并有2股水柱一起抵达室内任何部位。

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